「澳门盘口动态」市值不足200亿的上市公司为何能与国有四大银行达成合作?

2020-01-09 15:04:46 

「澳门盘口动态」市值不足200亿的上市公司为何能与国有四大银行达成合作?

澳门盘口动态,“这对于上市公司来说是一个非常重要的里程碑,意味着公司发展战略从传统的商业零售业逐步向‘发展城市综合服务业’目标转变,同时也标志着我们初步完成从云南省到全国性的扩张”,我爱我家董事长谢勇在谈到上市公司更名时表示。

我爱我家董事长谢勇

4月末,昆百大a发布公告,公司完成工商注册登记变更,中文名称正式变更为“我爱我家控股集团股份有限公司”,同时公司证券简称也相应的由“昆百大a”变更为“我爱我家”。

5月2日是上市公司正式更名为“我爱我家”后的首个交易日,公司股价当日以9.47元收盘,涨幅3.84%。当日晚间,公司发布公告称,公司与建设银行于4月27日签署《住房租赁业务战略合作框架协议》,双方将在资金结算、对公金融服务、个人金融服务和住房租赁服务平台等多方面开展合作。建设银行也在其官方网站和微信公众号发布了双方达成战略合作的通稿,建设银行行长王祖继、副行长张立林、董事郝爱群,我爱我家集团董事长兼ceo谢勇、集团副总裁何洋等出席签约仪式。这无疑是一个总行级别的战略合作,从此次签约仪式的规格亦不难看出建设银行对与我爱我家合作的重视。一个是市值1.8万亿的国有四大银行,另一个则是市值180亿的民营上市公司,双方能够达成战略合作的背后折射出的是长租公寓这个赛道的价值以及我爱我家在这个赛道上的位置。

长租公寓——万亿规模的赛道

“作为住房租赁市场的重要组成部分,长租公寓市场将迎来‘最好的时代’。”在戴德梁行发布的《长租公寓市场发展研究》报告中这样形容目前的长租公寓市场。

目前中国房地产行业已经步入“存量房”时代,商品房销售趋于平缓。而从需求上看,由于国内大中城市房价高企、购房价格和政策门槛双高,叠加新入人口激增,租房需求呈爆炸式增长。根据华兴资本旗下华菁证券的测算,通过中美对比,以及对住房自有率和租金开支占收入的比重分析,未来十年中国住房租赁市场空间超过5万亿元。

但与此同时,国内规模化住房租赁企业也就是品牌公寓的市场份额只有2%左右,出租屋数量、品质与管理,三个维度都存在提升空间。如果按照欧美成熟市场品牌公寓的占有率来看,未来十年中国品牌公寓的空间有望超过万亿。

长租公寓赛道爆发式增长的背后是政策利好的不断加码。

顶层设计方面,2016年国务院政府工作报告首次提出建立租购并举的住房制度。

2017年10月18日,十九大报告将其深化为“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。

培育市场主体方面,2016年6月国务院发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》明确提出发展住房租赁企业,同时提出允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,支持市场参与主体发展。

税收方面,2017年5月20日,住建部发布《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》明确指出住房租赁企业依法享受有关金融、税收、土地等优惠政策。

对于长租公寓最为关键的融资渠道方面,近期也出台了重磅文件。4月25日证监会、住房城乡建设部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》,这是中国首个住房租赁资产证券化文件,也是党中央、国务院提出加快发展住房租赁市场后,两部委联合下发的第一个落地文件。《通知》明确提出,将重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品,推动多类型具有债权性质的资产证券化产品,试点发行房地产投资信托基金(reits)。

除了全国性的政策,各个省级地方政府也先后发布了关于培育和发展住房租赁市场的指导文件,主要涉及的关键政策包括允许商改住、鼓励个人出租住房、提供金融支持等方面。

这一系列政策红利加速开启了长租公寓这一万亿级市场。

房产中介布局长租公寓最具优势?

在长租公寓赛道上,主要的参与者有四类:

一是以万科、旭辉等房地产开发企业为代表的房地产开发商系;

二是以链家、我爱我家等为代表的房产中介系;

第三类是以华住、雅住等为代表的酒店管理系;

最后一类则是以魔方公寓、新派公寓等为代表的创业系。

四类参与者各自都有独到的优势,房地产开发商系具有物业资源优势,酒店管理系运营能力强悍,创业系更具有互联网思维,而房产中介系则胜在综合能力突出。

房产中介系独特的优势主要体现在以下四个方面:

首先是房源获取能力强。房产中介原本的主营业务使其能够积累市场住房供需资源,可凭借其多年的积累实现快速上量;

其次是长租公寓获客成本低。房产中介系凭借二手房交易、租赁等与长租公寓业务高度关联的业务场景,在低成本获取客户的同时,最大程度上降低空置率,从而提升运营效率;

第三是服务能力比较优势明显。房产中介本身就是一个主要做服务的机构,服务的基因深入骨髓,在长租公寓这种主要靠服务加强客户粘性的领域游刃有余;

最后一点则是运营能力。房产中介自身运营能力较强,无论是在人员管理、后台支撑、it支持等方面都具有一定的比较优势,这种背景对于长租公寓的运营具有极大的意义。

房产中介系之所以能够出现我爱我家旗下相寓、链家旗下自如这些大“玩家”,除了政策红利以外,以上这些优势也是核心支撑因素。

自如已成独角兽,我爱我家市值会否重估?

2018年开年不久,链家旗下长租公寓品牌“自如”宣布完成了a轮融资,由华平资本、红杉资本、腾讯3家机构领投,华兴新经济基金、ga资本、h capital、源码资本、融创等机构跟投。有媒体报道,自如该轮融资的估值约200亿元。

而2017年链家自己也完成了c轮融资,引入了融创和万科两大龙头开发商,整体估值超过400亿。

简单相加,链家系两家公司估值之和超过600亿。同样在2017年,我爱我家连同旗下相寓整体作价不足70亿被上市公司昆百大a并购。

如果说我爱我家总体规模还无法与链家相比,但在长租公寓领域相寓和自如基本属于同等量级,甚至在规模上相寓还要略胜一筹。公开资料显示,截至2017年底,相寓共拥有55万间在管房屋套数;而据媒体报道,自如规模约在45万间。

如果说自如已经成为长租公寓领域的独角兽,那么我爱我家则可被视为这条赛道上a股市场存量独角兽。我爱我家系和链家系近10倍的巨大估值差距,从某种意义上来说,代表着一二级市场间的估值差异。二级市场更关注利润和市盈率,而一级市场更看重一家企业是否是赛道上的no. 1。

对于我爱我家和相寓来说,尽管估值不高,但胜在领先于链家实现上市,融资渠道更加丰富。此外,上市所带来的隐性影响也不容忽视,我爱我家能够与建行达成战略合作,其上市公司身份在其中所起到的作用应该不小。

此外,最近链家将尽快启动上市的消息频频传出,根据以往的经验,当一个高景气度行业的巨无霸ipo之时,也将是行业内其他上市公司价值重估的时间窗口,阅文集团和掌阅科技、药明康德和泰格医药等都是经典案例。那么,链家ipo能否引发我爱我家价值重估呢?我们拭目以待。

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